임동수 CBRE 코리아 대표는 “산업 및 인구의 구조적 변화에 따라 투자 포트폴리오 역시 다변화될 것”으로 예상하며 “신선식품 당일배송 트렌드에 맞춘 콜드체인 물류센터, 4차 산업혁명에 따른 새로운 투자처인 데이터센터, 기숙사, 임대주택 등의 수요가 확대될 것”이라고 전망했다.
또한, 최수혜 CBRE 코리아 리서치 팀장은 “오피스 자산 내에서 리테일 기능이 점차 확대되고 중요시되면서, 작년에 이어 자산 차별화 및 임대수익 극대화를 위한 저층부 리테일 부분에 대한 리노베이션이 더욱 활발하게 이루어질 것으로 전망되며 우량 브랜드 및 임차인 유치 경쟁 또한 치열해질 것으로 보인다”고 말했다.
오피스 공급량도 축소되면서 공실률 감소에 기여할 것으로 예상되지만 2020년에 예정된 대형 공급의 영향으로 실질임대료는 회복세가 제한적으로 나타나 보합세를 유지할 전망이다. 공유오피스 수요도 꾸준히 늘어나고 있으며 주요 권역 내 순흡수면적에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.
분야별 상업용 부동산 시장 전망은 아래와 같다.
▲ 오피스 시장
올해 서울 주요 3대 권역에는 총 약 18만 3000㎡의 A급 신규 오피스가 시장에 공급될 예정이다. 이는 지난해 신규 공급량의 57%, 지난 10년 평균 공급량의 61% 해당하는 수준이다. 또한, 국내외 경제시장의 불안정성과 기업 체감 경기 악화로 기업의 사옥 매각 활동은 올해도 지속될 것으로 보인다. 공유오피스 시장 확대도 계속될 전망이다. 공유오피스는 서비스 업종의 임대차 수요를 견인할 것으로 보이며, 특정 산업군에 특화된 공유오피스 시설도 늘어날 것으로 전망된다.
▲ 리테일 시장
오피스 임대인이 자산 내 상주하는 근로자 및 방문객에게 보다 우수한 경험을 제공하기 위해 오피스 내 리테일 시설을 리노베이션하는 사례가 증가하고 있다. 이는 자산의 차별화 및 자산 가치 향상에 기여한다. 경기 침체로 인한 매출 감소로 리테일 임차인의 임대비용 절감 노력이 확대되고 있다. 이에 따라 주요상권과 인접한 신규 상권에 대한 수요가 증가하고 있다. 신규상권의 경우 상대적으로 저렴한 비용으로 주요 상권과 인접하여 동일한 고객층 유치가 가능하다. F&B 시장의 수요는 앞으로도 견고할 것으로 예상된다. 다만, 경쟁이 심한 시장의 특성상 보다 전문화 및 세분화될 것으로 보인다.
▲ 물류 시장
수도권 물류 시장은 물류에 대한 견고한 수요와 신규자산의 대규모 공급으로 활발한 투자가 예상된다. 올해 대규모 물류단지를 포함해 총 약 200만㎡ 규모의 신규 자산이 공급되며 신규 공급량의 절반가량이 경기도 동남부 이천과 용인에 위치하며, 그 외에도 경기 서부 안산과 고양에도 대형 면적의 공급이 예정되면서 물류 시장은 점차 확대될 전망이다. 한편, 신선식품 배송 확대에 따라 콜드체인 물류센터 수요도 가속화되고 있으나 수요 대비 현대식 콜드체인 물류센터의 공급은 부족해 이와 관련한 투자 및 개발이 증가할 것으로 전망된다.
▲ 투자 시장
올해 투자 시장 거래 규모는 차입 비용 부담 증가, 정책 규제, 수익률 하락 등의 영향으로 전년 대비 다소 축소할 것으로 전망된다. 그러나 현재 거래가 진행 중인 주요 A급 오피스 거래에 힘입어 지난 10년 평균 수준의 투자 규모를 기록할 것으로 예측된다. 이러한 환경에서 수익률 극대화를 위해서는 다양한 단기 투자 전략을 고려해야 한다. 경기 순환주기와 자산이 위치한 지역의 임대 시장 흐름을 종합적으로 파악하여 투자 시기를 검토할 필요가 있다. 특히 자산 매입 시기뿐 아니라 매각 시기까지 면밀하게 검토해 수익률 극대화 및 포트폴리오 재편성 전략이 필요하다. 또한, 산업 및 인구 등 사회구조적 변화에 따라 포트폴리오의 다변화된 검토가 요구되며 콜드체인 물류센터, 데이터 센터, 임대주택 등 다양한 니치마켓에 대한 투자 검토가 증가할 것으로 예상된다.
이경호 기자 news@seconomy.kr
