반면 정부는 투기를 억제하기위해 대책을 내놓고 시장을 모니터링하면서 동분서주한다. 쫓고 쫓기는 게임, 아니 이번에는 전쟁과도 같다는 생각이 들었다. 정부이든, 투자자들 쪽이든 어느 쪽 하나 만만치 않다. 죽기 아니면 살기 같다.
우선 정부가 내놓은 대책은 크게 3가지로 압축된다. 1. 과열지역에 투기수요 유입차단, 2. 정비사업 규제 정비, 3. 법인을 활용한 투기수요 근절이다.
3가지로 정리된 범주가 바로 정부가 고민하고 우려하는 시장에 대한 입장, 즉 부동산 시장의 넘쳐나는 유동성에 따른 집값상승, 그리고 1인 법인들을 통한 편법 투자로 세금 회피 내지는 이전 부동산 대책의 무용화에 대한 후속 조치로 파악된다.
우선 금번 6·17 부동산 대책 중에서 법인을 활용한 투기수요 근절 대책은 그 효과가 막강할 것으로 보인다. 법인을 통한 주택 투자는 종말을 맞이한 듯하다.
1. 규제지역과 비규제지역 모두에서 주택 매매 및 임대사업자에 대하여 주택담보대출을 원천봉쇄.
2. 법인 보유 주택에 대한 종부세율 단일세율 (3%, 4%)로 적용
3. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제 (개인 6억, 1세대1주택 9억) 폐지
4. 법인 주택 양도소득세 법인세율에 20%추가세율 적용
법인에 대한 대출 봉쇄는 20년 7월 1일부터 시행되며, 종부세율 인상과 종부세 공제 폐지는 2021년 종부세 부과분부터 적용된다. 양도세 추가세율 20% 상향의 적용은 21년 1월 1월부터 적용되므로 올해 내로 판다면 기본법인세율(10~25%)에 추가세율이 10%로 적용된다.
법인에 대한 규제는 가히 핵폭탄급이라고 할 정도이다. 법인이 주택을 보유하려 할 때, 대출규제부터, 보유하는 중 종부세율을 개인에 대한 세율 중 최고 세율(2주택이하 3%, 3주택이상 4%)을 적용하며, 종부세 공제마저 폐지하니 가지고 있기도 무서운 부동산이 될 것이다. 게다가 매도시 혜택이라 할 수 있는 양도세 또한 추가세율이 10%에서 20%로 상향 조정되니, 법인의 주택시장 진입, 보유, 매도 시까지 가시밭길이자 고통의 연속이 되는 것이다.
둘째는 과열지역에 투기 수요 유입 차단이다. 파장이 클 만한 것은 규제대상지역의 확대 및 그 따른 주택담보대출 및 전세자금대출 규제로 보인다.
1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대
2. 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정
3. 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화
4. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화
정부는 작년 12·16대책을 통해 대출·세제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였다. 하지만 현 부동산 시장이 역대 최저 수준의 금리와 풍부한 유동성으로 불안정해지고 있다고 판단하고 있다. 게다가 풍선효과로 인하여 비규제지역으로의 투기가 확대되고 있는 것으로 보고, 금번 6·17대책에서 보다 강도 높은 대출규제정책과 조정대상지역과 투기과열지구를 추가 지정했다.
최근 상승세가 두드러지고 있는 경기, 인천, 대전, 청주의 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정했으며, 기존 조정대상지역 지정 후 과열이 지속되거나, 비규제지역 중에서 과열이 심각한 경우라고 판단되는 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기 과열지구에 포함시켰다.
이렇게 확대된 규제지역내에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 무주택자는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 부과되고, 1주택을 보유한 자는 6개월내 기존주택 처분하고 신규주택에 전입할 의무가 발생한다. 주택담보대출은 실수요를 전제 조건으로 실행되는 것으로 단정하고, 6개월 이내 새로 산 집에 전입하여야 한다고 못박았다. 일시적 1가구 2주택도 주택담보대출을 받는다면 실질적으로 어려워 보인다. 6개월내 기존주택의 매도와 신규주택의 전입이 의무화되기 때문이다. 또한 주택담보대출을 활용한 캡투자도 실 입주라는 의무에 어려울 전망이다.
나머지 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정은 잠실 스포츠·MICE 개발사업 지역과 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대에 한한 규제이다. 토지거래허가 대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지면적 혹은 지분면적 18㎡초과)를 취득할 경우, 관할 구청장 허가 필요로 한다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용하여야 하며, 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능하다.
투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화는 투자자들의 심리적 위축을 초래할 것으로 보인다. 용산 정비창 개발을 포함한 과열 우려 지역에 실거래 기획 조사를 상시 시행한다고 밝히고 있다. 투기과열기구·조정대상지역내 주택을 거래하는 경우는 거래가액과 무관하게 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 내 주택거래시 거래가액과 무관하게 소득, 예금 등 증빙자료도 첨부하여야 하는 데, 이는 매매자금의 출처를 노출하여야 하므로 상당한 투자 위축이 예상되는 점이다.
세번째는 정비사업 규제 정비로 크게 안전진단 강화와 재건축 조합원 거주요건이다. 기존 안전진단에 대한 권한을 관할 시·군·구에서 상급기관인 시도로 변경하였다. 이는 안전진단의 투명성과 공정성을 강화한다는 의미이지만 실질적 진행의 지체 요인이 될 수 있다.
도시 및 주거환경정비법 개정(2020년 12월) 후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터는 수도권 투기과열기구내에서 재건축 조합원 자격을 취득하려면 분양신청 시까지 2년 이상의 거주요건이 추가된다.
금번의 6·17부동산 대책에서 필자는 정부의 당혹감, 다급함, 간절함 등을 엿볼 수 있었고, 그 속에서 ‘한번 해보자’는 강력한 의지도 느껴졌다. 정부는 국민들의 주거안정을 위해 최선을 다하고 있는 듯하다. 하지만 투자자들은 투기와 투자의 사이에서 후퇴없이 실행에 옮기는 듯하다.
필자는 금번 대책을 곱씹어 보면서 ‘정부와 투자자들에게 상생의 길은 없을까?’하고 생각해 보았다. 정부는 투자자들을 반사회적 투기꾼으로 규정하고, 국민들 앞에서 으름장을 놓으며 사회적 공동가치를 가르쳐야 한다니 말이다. 참으로 애잔한 일이다.
부동산 투자자들은 노후 대책이나 생활의 안전장치가 부족한 현실에서 투자할 곳을 찾지 못하고 있다. ‘누가 갭투자로 얼마를 벌었다’더라, ‘누가 레버리지로 수십프로의 수익을 냈다’더라하는 부동산 불패의 신화를 믿고 불나방처럼 뛰어 들고 있는 지도 모른다.
필자에게 현상황은 정부나 부동산 투자자들에게 서로 원하지 않는 일종의 부작용으로 보인다. 정부는 그 근본원인을 찾아 원하는 작용으로 바꾸어 주어야 한다. 부동산의 근본 원인은 공급의 부족이다. 민간과 공공의 공급 확대에 역점을 두어야 한다. 동시에 시중의 넘치는 부동자금이 국가의 발전과 미래를 담보할 기술과 기업에 적극 투자되도록 대체 투자처를 만들어 줄 필요가 있다. 기본적인 이야기이다. 기초가 튼튼해야 오래 오래 정책이 유지되고 효과가 나타난다.
투자자들에게는 부동산이든 주식이든 어떠한 대체 투자이든, 미래를 착실히 일구어 낼 수 있는 투자의 마음과 방법으로 접근하기를 기대한다. 투기하는 마음, 즉 갭차이가 몇 천 밖에 안되므로 싸서, 혹은 누가 어디 좋다더라 하는 ‘묻지마 식’ 투자는 그 결과를 가측하기 어려운 투기일 뿐이다.
‘정부 정책과 맞서지 말라’라고 한다. 거꾸로 생각해 보자. 정부의 정책속에는 바람직한 투자 방향이 있다는 뜻이다. 금번 대책에서도 억제 규제 대상은 주택이다. 토지나 상업용 부동산은 대상이 아니라는 이야기다. 토지나 업무용 부동산으로 눈을 돌려보자. 지금도 발전하는 지역도 많고, 미래 발전 가능성이 높은 지역도 많다. 확실한 수익을 가져다줄 상업용 부동산도 많다. 예측 가능한 투자가 가능하다.
정부는 시장을 이길 수 없고, 투자자들은 정책을 이길 수 없다.
김지은 공유경제신문 기자 news@seconomy.kr
