그 부담이 특히 청년층과 무주택 가구에 집중되면서 세대간·자산계층간 격차를 키우고, 내수 기반을 약화시키며, 나아가 만혼과 저출산 같은 구조적 문제의 배경으로까지 이어질 수 있다는 진단이 나온다. 집값 상승이 더 이상 자산시장만의 문제가 아니라 한국 경제의 체력과 미래를 흔드는 변수로 번지고 있다는 뜻이다.
이번 연재 1회와 2회는 그 흐름을 단계적으로 짚어왔다. 1회에서는 집값이 장기간 큰 폭으로 올랐는데도 소비가 살아나지 않았다는 역설을 다뤘다. 통상 자산 가격이 오르면 소비 여력이 커진다고 보지만, 현실의 한국은 달랐다. 특히 젊은층과 무주택 가구에선 집값 상승이 소비 확대가 아니라 소비 위축으로 이어졌다.
2회에서는 그 부담이 세대별 후생 격차로 어떻게 나타났는지를 살폈다. 고령층과 자산 보유층에겐 집값 상승이 자산효과로 작용했지만, 청년층과 주거사다리 아래에 있는 계층에겐 미래 비용 증가로 받아들여졌다는 점이 확인됐다.
한국은행이 2월 발간한 보고서 ‘주택가격 상승이 연령별 소비 및 후생에 미치는 영향’에 따르면 우리나라 주택가격은 장기간 상당폭 상승했지만 가계소비 증가세는 둔화했다.
특히 40세 미만 젊은층과 무주택 가구에서 평균소비성향 하락이 두드러졌다. 구조모형 모의실험에서도 주택가격이 5% 오를 때 50세 미만 가계 후생은 0.23% 감소한 반면, 50세 이상은 0.26% 증가하는 것으로 나타났다. 같은 집값 상승이 세대에 따라 전혀 다른 결과로 이어졌다는 얘기다.
문제는 이 차이가 단순한 체감 경기의 문제가 아니라는 점이다. 청년층의 후생 감소는 향후 최초 주택 구입이나 더 나은 주거로의 이동을 위해 저축을 더 늘리거나 차입을 확대하면서 현재 소비 여력이 줄어드는 데서 비롯된다고 보고서는 분석했다. 다시 말해 청년층에겐 집값 상승이 지금 가진 자산의 가치 상승보다 앞으로 감당해야 할 비용 증가의 의미가 더 크다는 뜻이다.
반면 고령층은 유주택 비중이 높고 주거 이동 유인도 상대적으로 적어 자산효과가 더 크게 작동했다. 결국 집값 상승의 과실은 이미 자산을 가진 계층에 더 많이 돌아가고, 비용은 앞으로 집을 사야 하거나 더 넓은 주거로 옮겨가야 하는 계층에 더 크게 전가되는 구조가 굳어지는 셈이다.
이 구조는 소비를 통해 바로 경제 전반에 영향을 미친다. 자산을 보유한 계층의 부가 늘어도 그 증가분이 곧바로 소비 확대로 이어진다고 장담하긴 어렵다. 반면 청년층과 무주택 가구는 소득 대비 소비 성향이 상대적으로 높은 계층인 만큼, 이들이 주거비 부담으로 지출을 줄이면 내수 회복의 동력은 약해질 수밖에 없다.
집값 상승이 일부 계층의 자산을 불려도 경제 전체의 소비를 떠받치는 세대가 지갑을 닫는다면, 거시경제 차원에선 오히려 역풍이 될 수 있다는 의미다. 보고서가 주택가격 상승세 지속 시 내수 기반 약화를 경고한 배경도 여기에 있다.
불평등 심화도 빼놓을 수 없다. 집값 상승의 혜택이 고령층과 자산 보유층, 특히 추가 주택 보유 여력이 있는 계층에 더 많이 돌아간다면 세대간 격차는 더 벌어진다. 반대로 주거비 부담이 커진 청년층과 무주택 가구는 소비를 줄이는 데 그치지 않고 자산 축적의 출발선에서도 더 뒤처질 수밖에 없다.
결국 자산 불평등은 소비 불평등으로, 다시 삶의 기회 불평등으로 이어질 가능성이 커진다. 집을 가진 사람과 갖지 못한 사람의 격차가 단순한 자산 규모 차이를 넘어 생활 수준과 미래 선택의 차이로 번지는 구조다.
이 지점에서 집값 상승은 인구 문제와도 맞닿는다. 높은 주거비 부담은 청년층의 독립을 늦추고, 결혼과 출산 결정을 미루게 하는 요인으로 작용할 수 있다. 집이 안정되지 않은 상황에서 장기 대출 부담까지 짊어져야 한다면, 미래 계획은 보수적으로 바뀔 수밖에 없다. 결혼을 늦추거나 포기하고, 출산 계획도 뒤로 미루는 선택이 반복될수록 저출산 문제는 더 깊어진다.
보고서가 집값 상승의 부담을 만혼과 저출산 같은 구조적 문제의 배경으로 본 것도 이 때문이다. 주거 문제는 더 이상 한 세대의 생활비 부담 차원을 넘어, 사회 재생산의 토대를 흔드는 문제로 커지고 있다.
집값 문제를 경기 회복이나 자산 증식의 신호로만 읽는 접근이 한계를 드러내는 이유도 여기에 있다. 집값 상승이 모두의 부를 함께 키운다면 소비가 늘고 경기에도 긍정적일 수 있다.
그러나 현실은 그 반대편도 함께 존재한다. 고령층과 자산 보유층에는 호재일 수 있는 가격 상승이, 청년층과 무주택 가구에는 현재 소비를 줄이고 미래 선택을 미루게 하는 압박으로 작용한다. 같은 숫자의 집값 상승이 누군가에겐 자산 증가지만, 다른 누군가에겐 생활의 위축이라는 점에서 한국의 부동산 시장은 이미 세대별 현실을 갈라놓는 축이 됐다.
이 때문에 정책 대응도 단순히 가격의 등락만 보는 수준에 머물러선 안 된다. 집값 문제를 부동산 시장의 수급 불균형이나 투자 심리의 결과로만 접근하면 청년층과 취약계층이 실제로 떠안는 생활비 부담, 소비 위축, 인구 문제의 연결고리를 놓치게 된다.
주거 안정은 더 이상 부동산 정책의 하위 영역이 아니라 내수 회복, 불평등 완화, 저출산 대응과 직결된 구조 과제로 봐야 한다는 지적이 나오는 이유다. 청년층이 소비를 회복하고 미래 계획을 세울 수 있는 최소한의 주거 안정이 확보되지 않는다면, 경제 활력 회복도 인구 정책도 공허한 구호에 머물 가능성이 크다.
청년층을 포함한 취약계층의 주거비 부담을 완화하려면 주택시장 안정화 정책을 꾸준히 추진할 필요가 있다는 게 보고서의 제언이다. 주진철 한국은행 경제모형실 금융모형팀 차장은 “주택가격 상승의 부담이 청년층과 무주택 가구에 집중될 경우 내수 기반 약화와 만혼·저출산 같은 구조적 문제로 이어질 수 있다”며 “주거비 부담을 낮추는 방향의 정책적 대응이 필요하다”고 말했다.
김봉수 기자 news@seconomy.kr
